Жалақы аз, баспана қымбат: өңірлерде үй бағасы неге Астанамен теңесіп барады

Қазақстанның бірқатар өңірінде тұрғын үй бағасы елордадағы көрсеткішке жақындаған. Алайда жергілікті халықтың табысын Астана тұрғындарының жалақысымен салыстыруға келмейді. Мәселен, Шымкентте жаңа салынған үйдің бір шаршы метрі Астанадан шамамен 27 пайыз арзан болғанымен, медианалық жалақының айырмасы 33 пайызға жетеді. Демек, өңірдегі баспана бағасының төмендігі тұрғындардың оны сатып алу мүмкіндігін арттырып отырған жоқ. Керісінше, кейбір қалаларда үй алу Астанаға қарағанда да қиынырақ. Сонда тұрғын үй бағасы неге жергілікті халықтың табысына қарай қалыптаспайды? Өңірлердегі баспана құнын не қымбаттатып отыр және бұл мәселені мемлекеттік ипотека арқылы шешуге бола ма? Осы сұрақтардың жауабына  Azattyq Rýhy тілшісі шолу жасап көрді.

Баға жалақыға емес, құрылыс шығынына тәуелді

Алдымен қалалардағы жаңа тұрғын үй бағасына назар аударайық. Ұлттық статистика бюросындағы деректер бойынша, Алматы мен Астанада жаңа үйдің бір шаршы метрі шамамен 746 мың теңгеден сатылып жатыр. Ал Шымкентте бұл көрсеткіш 544 мың теңгеден асады. Атырауда 553 мың, Өскеменде 526 мың, Павлодарда 509 мың теңге. Тіпті мұнайлы өңірлерден алыс орналасқан кейбір қалаларда да баспана құны айтарлықтай жоғары. Мысалы, Талдықорғанда бір шаршы метрдің бағасы 484 мың теңгеден, Қонаевта 474 мың теңгеден асады.

Ал ең төмен көрсеткіш Орал, Ақтөбе және Көкшетау қалаларында тіркелген. Дегенмен бұл қалаларда да тұрғын үй бағасы халықтың табысына шаққанда арзан деп айту қиын.

Қазақстандағы құрылыс және жылжымайтын мүлік саласының сарапшысы Диляра Сейтнұрова өңірлердегі баспана бағасының қалыптасуына құрылыс материалдарының құны, жұмыс күші және инженерлік инфрақұрылым шығындары әсер ететінін айтады.

«Баға жергілікті табыстан қалыптаспайды, құрылыстың өзіндік құнынан қалыптасады. Бұл екі бөлек база, және олар бір-бірімен байланыспайды. Өзіндік құнның жартысына жуығы материал, ал цемент пен арматура Оралда да, Астанада да бір бағада сатылады. Логистика қосылғанда өңірде тіпті қымбаттайды. Жалақы ғана жергілікті болып қалады», – дейді сарапшы.

Оның айтуынша, құрылыс шығындарының құрылымында материалдардың үлесі шамамен 49 пайызды құрайды. Жұмысшылардың еңбекақысына 10 пайыз, үстеме шығындарға 9 пайыз жұмсалады. Қалған бөлігі жер телімін сатып алу, жобалау, абаттандыру және инженерлік жұмыстарға кетеді.

Бір қарағанда, құрылыс материалдарының бағасы барлық өңірде шамалас болса, баспана құнының да бір-біріне жақын болуы түсінікті. Алайда сарапшы 2026 жылғы қымбаттаудың негізгі себебі тек құрылыс материалдарында емес екенін атап өтеді. Оның дерегінше, қазанда құрылыс құны бір жылда 10,1 пайызға өскен кезде материалдардың орташа қымбаттауы 3,7 пайыз болған. Негізгі салмақ құрылыс-монтаж жұмыстары мен еңбек шығындарына түскен.

Сонымен қатар инженерлік желілерге қосылу да құрылыс компаниялары үшін елеулі шығын. Инфрақұрылымы дайын емес жер телімі бастапқыда арзан көрінгенімен, оған су, кәріз, электр және жылу желілерін тарту қосымша қаражат талап етеді. Бұл шығындар кейін тұрғын үйдің шаршы метр бағасына енгізіледі.

Экономист Айбар Олжай да жаңа тұрғын үй құнын есептегенде құрылыс материалдары мен компанияның өзге шығындары негізгі рөл атқаратынын айтады. Оның пікірінше, өңірлер арасындағы айырмашылық көбіне жер телімінің құнынан көрінеді.

«Жаңа салынатын тұрғын үй туралы айтсақ, негізгі фактор оның орналасқан жері емес. Астанада болсын, Қостанайда болсын үйді салған кезде баға құрамында құрылыс материалдары алдымен жүреді. Инженерлік коммуникациялық жаңа құрылғылардың барлығы өңірге қарай бөлінбейді. Мына жерде арзан, мына жерде қымбат деген сияқты. Сол үшін бәрібір шығын болады», – дейді экономист.

Ол құрылыс компанияларының шығынына қоса, олардың жұмыс тиімділігі мен маржасы да бағаға әсер ететінін түсіндіреді. Мәселен, компанияның жер сатып алуға, құрылысқа және басқа да жұмыстарға жұмсайтын қаражаты әртүрлі. Сондықтан бірдей жоба әр қалада әртүрлі бағаға түсуі мүмкін.

Алайда мәселе тек құрылыс құнында емес. Үйдің өзіндік құны мен халықтың оны сатып алуға мүмкіндігі арасында үлкен алшақтық бар.

Шымкентте баспана алу Астанадан да қиын

Жаңа үйді кім ала алады дегенде, оның құнын тек шаршы метр бағасымен өлшеу жеткіліксіз. Өйткені бір қалада үй арзанырақ болғанымен, халықтың табысы да төмен болуы мүмкін. Сондықтан баспана құнын медианалық жалақымен салыстыру маңызды.

Диляра Сейтнұрова келтірген есеп бойынша, бір шаршы метр жаңа тұрғын үйді сатып алу үшін қажет медианалық айлық жалақы көрсеткіші Шымкентте 1,84-ке тең. Алматыда – 1,74, Астанада – 1,68, ал Ақтөбеде – 1,05.

Бұл көрсеткіш Шымкент тұрғындарының баспана алу мүмкіндігі елорда халқымен салыстырғанда төмен екенін аңғартады. Сарапшының есебінше, Шымкенттегі отбасы 60 шаршы метрлік пәтерді сатып алу үшін 110 медианалық айлық жалақы жұмсауы керек. Астанада бұл көрсеткіш 101 айлық жалақыға тең.

Яғни үйдің шаршы метрі Астанадан арзан болғанымен, жергілікті табыс айырмасы бұл артықшылықты жоққа шығарады.

Қазақстандағы қаржы, экономика және жылжымайтын мүлік саласының тәуелсіз сарапшысы Жеңіс Шәріпұлы да өңірлердегі баспана қолжетімділігіне халықтың табысы мен ипотекалық несие алу мүмкіндігі тікелей әсер ететінін айтады.

«Бізде қазір ең қиыны – жалақының мөлшері болып тұр. Орташа жалақыны алғанда төмен болса, тіпті 30-35 миллион теңгенің пәтерін ала алмайды. Көбісі банктердегі скорингтен өтпейді», – дейді ол.

Сарапшының пікірінше, Шымкенттегі тұрғын үй бағасының салыстырмалы түрде жоғары болуы халық санының өсуімен және тұрғын үйге деген қажеттіліктің артуымен байланысты. Қалада халықтың табиғи өсімі жоғары, соның салдарынан жаңа баспанаға сұраныс та тұрақты.

сурет: Шымкент қаласы әкімдігі 

Ал экономист Айбар Олжай өңірлер арасындағы айырмашылықты тек баға арқылы бағалау дұрыс емес деп есептейді. Оның айтуынша, тұрғынның табысы мен күнделікті шығынын ескеріп, ай сайын қанша қаражат жинай алатынын есептеу қажет.

Экономист оңтүстік өңірлерде баспана алу қиындау екенін атап өтеді. Себебі Түркістан мен Қызылордада медианалық жалақы төмен болғанымен, тұрғын үйдің бастапқы бағасы да айтарлықтай арзандамаған. Ал Атырау мен Ақтау қалаларында мұнай-газ саласындағы жоғары табыс тұрғындардың баспана сатып алу мүмкіндігін арттырады.

Осылайша, Қазақстандағы тұрғын үй нарығында бір ғана баға көрсеткішімен түсіндіруге келмейтін айырмашылық қалыптасқан. Бір өңірде құрылыс шығыны жоғары болса, екіншісінде халық санының өсуі сұранысты арттырады. Ал кейбір қалаларда жалақының төмендігі баспана сатып алуды одан сайын қиындатады.

сурет: krisha.kz

Мемлекеттік ипотека бағаны қымбаттатып отыр ма?

Тұрғын үй нарығындағы тағы бір маңызды мәселе – мемлекеттік арзан ипотекалардың ықпалы. Бір жағынан, мұндай бағдарламалар азаматтарға баспана сатып алуға мүмкіндік береді. Екінші жағынан, нарыққа қосымша сұраныс әкеліп, тұрғын үй бағасының өсуіне әсер етуі мүмкін.

Диляра Сейтнұрова 2025 жылы берілген 2,36 триллион теңге тұрғын үй қарызының 70 пайызы, яғни 1,67 триллион теңгесі арзан ипотекалық бағдарламаларға тиесілі болғанын айтады. Оның пікірінше, мемлекет тұрғын үйге сұранысты қаржыландырып отырғанымен, ұсынысты дәл сондай қарқынмен көбейтуге жеткілікті көңіл бөлмейді.

«Бағдарлама ішіне кірген отбасы үшін үйді қолжетімді етеді, бағдарламаға ілінбей қалғандар үшін үй бағасын қымбаттатады.  Адал жауап осы», – дейді сарапшы.

Оның айтуынша, құрылыс компаниялары мемлекеттік бағдарламалар арқылы қаржыландырылатын сатып алушылардың мүмкіндігіне бейімделеді. Мәселен, «Наурыз» бағдарламасында Астана мен Алматы үшін несие сомасы 36 миллион теңгеге дейін болса, өңірлер үшін 30 миллион теңгемен шектелген. Бірақ өңірлердегі жалақы айырмашылығы бұдан әлдеқайда жоғары болуы мүмкін. Сарапшы Түркістан облысы мен Астана арасындағы медианалық жалақы айырмасын 64 пайыз деп көрсетеді.

Жеңіс Шәріпұлының айтуынша, бұл жерде тағы бір мәселе бар: арзан ипотекаға қатысу мүмкіндігі барлық азаматқа бірдей берілмейді. Табысы төмен отбасы бастапқы жарна жинай алмауы мүмкін, ал табысы жоғары азаматтар банктің талаптарына оңайырақ сәйкес келеді. Сөйтіп, тұрғын үй нарығында қаржылық мүмкіндігі бар сатып алушылардың үлесі артады. Қазіргі ипотекалық бағдарламалардың көлемі халықтың баспанаға деген қажеттілігін толық өтеуге жеткіліксіз екенін айтады. Оның пікірінше, жеңілдетілген несие саны көп болмағандықтан, оны тұрғын үй бағасының негізгі қымбаттау себебі ретінде қарастыруға болмайды.

«Қолжетімді ипотека жоқ. 7-20-25 сияқты танымал бағдарламалар жоқ. Мемлекет жеңілдетілген бағдарлама жасаса да, 7-8 мың қолжетімді несие болады. Бірақ ол бағаны аса қымбаттатпайды», – дейді сарапшы.

Ол мәселені тек ипотекалық бағдарламалардың санын көбейту арқылы шешу мүмкін емес деп санайды. Өйткені инфляция жоғары болған сайын банктердің несие мөлшерлемелері де өседі. Ал тұрғын үйге сұраныс артқанымен, құрылыс материалдарының өндірісі мен жаңа тұрғын үй ұсынысы соған ілесе алмаса, баспана қолжетімді бола қоймайды.

Сарапшылардың пікірінен көрінетіні – мемлекеттік ипотеканың нарыққа әсері жөнінде көзқарастар әртүрлі. Бірі жеңілдетілген несиенің сұранысты күшейтіп, бағаны ұстап тұруға ықпал ететінін айтса, екіншісі оның көлемі жалпы нарықтағы бағаны түбегейлі өзгертуге жеткіліксіз екенін алға тартады. Дегенмен екеуінің де назар аударған мәселесі ортақ: халықтың төлем қабілеті мен тұрғын үй ұсынысы арасындағы тепе-теңдік әлі қалыптаспаған.

Өңірлерде кім үй сатып алып жатыр

Тұрғын үй бағасы халықтың табысынан жылдам өскен сайын қарапайым жалақыға өмір сүретін отбасының нарықтан шет қалу қаупі артады. Бірақ бұл құрылыс компанияларының тұрғын үй салуды тоқтататынын білдірмейді. Себебі нарықта баспана сатып алуға мүмкіндігі бар басқа топтар да бар.

Диляра Сейтнұрова қазіргі нарықтағы негізгі сатып алушылардың қатарында мемлекеттік бағдарламалар арқылы үй алатын азаматтар мен қолма-қол ақшасы бар адамдарды атайды.

Сарапшының дерегінше, өз қаражатына жасалатын тұрғын үй мәмілелерінің үлесі 19 пайыздан 41 пайызға дейін өскен. Ал банктер ипотекалық несие алуға берілген өтінімдердің шамамен 25 пайызын ғана мақұлдайды. Бұған дейін бұл көрсеткіш 40 пайызға жуық болған.

Демек, ипотекаға қол жеткізе алмаған азаматтардың бір бөлігі нарықтан тыс қалса, қолында жеткілікті қаражаты бар сатып алушылар баспана алуды жалғастырып отыр.

Айбар Олжай да құрылыс нарығындағы сұраныстың экономикалық тұрғыдан маңызды екенін айтады. Оның пікірінше, инвестициялық мақсатта пәтер сатып алатын азаматтар да тұрғын үй ұсынысының көбеюіне ықпал етеді.

«Сұраныс көбейсе, ұсыныс та көбейеді. Инвестициялық сұраныс азайса, адамдар бірнеше пәтер сатып алмаса, онда құрылыс та азаяды. Құрылыс компанияларының өздері жобаларын азайтып тастайды», – дейді экономист.

Алайда өңірлердегі инвестициялық сұранысты Астана мен Алматыдағы нарықпен бірдей қарастыруға болмайды. Себебі шағын қалаларда пәтерді жалға беру және кейін қайта сату нарығы әлдеқайда тар болуы мүмкін. Сондықтан инвестициялық сатып алушы үшін баспанадан табыс табу мүмкіндігі де шектеулі.

сурет: archilovers.com

Диляра Сейтнұрова келтірген деректер бойынша, Таразда жалдау ақысы бір шаршы метрге 2617 теңге, Түркістанда 2914 теңге, Ақтөбеде 3459 теңге шамасында. Бұл – елдегі жалдау құны ең төмен қалалардың қатарына жататын көрсеткіштер.

Сарапшы Түркістан облысында тұрғын үй мәмілелерінің бір жылда 24,7 пайызға өсуін де инвестициялық сұраныспен байланыстыруға болмайтынын айтады. Оның пікірінше, бұл өңірдегі өсімге ішкі көші-қон мен нақты тұру қажеттілігі әсер еткен.

Яғни тұрғын үй нарығында бағаны қалыптастыратын сатып алушылардың құрамы да әр өңірде әртүрлі. Бір жерде халық санының өсуі сұранысты арттырса, екінші жерде мемлекеттік сатып алу мен қолма-қол ақшасы бар азаматтардың үлесі басым.

Баспана қолжетімді болуы үшін не өзгеруі керек?

Сарапшылар тұрғын үй бағасын әкімшілік жолмен төмендету немесе құрылыс компанияларына бағаны арзандатуды міндеттеу мәселені шешпейтінін айтады. Өйткені құрылыс салушының да шығындары, несиелік міндеттемелері және белгілі бір тәуекелдері бар.

Жеңіс Шәріпұлының пікірінше, ең алдымен Қазақстанда құрылыс материалдарын өндіру көлемін арттыру қажет. Қазір материалдардың бір бөлігі шетелден жеткізіледі. Оның ішінде арматура секілді негізгі өнімдер де бар.

«Құрылыс компаниялардың өздеріне үйдің бағасын төмендету керек деп мәжбүрлеуді дұрыс емес деп санаймын. Олардың да белгілі бір деңгейдегі тәуекелдері бар. Несиелері бар. Меніңше, өндіріс арқылы ғана мәселені шешуге болады», – дейді сарапшы.

Ол мемлекет тарапынан берілетін қолдау құрылыс компанияларына ғана емес, құрылыс материалдарын өндіретін кәсіпорындарға бағытталса, ұзақ мерзімде тиімді нәтиже болуы мүмкін деп есептейді. Өңірлерде жаңа өндіріс орындары ашылса, жұмыс орындары көбейіп, халықтың табысы да артады.

Диляра Сейтнұрова да мемлекеттік қаржыландырудың басым бағытын өзгерту қажеттігін алға тартады. Оның пікірінше, ипотека арқылы сұранысты қолдаумен қатар, инженерлік желілерді дамытуға, құрылысқа дайын жер телімдерін әзірлеуге және отандық материал өндірісін кеңейтуге басымдық берілуі керек.

«Инженерлік желі мемлекеттің міндеті болуы керек. Құрылыс салушының жер шығыны телімде емес, желіде жатыр, сондықтан желісі дайын телім метрден көрінетін сома алып тастайды», – дейді ол.

Сарапшы сонымен бірге өңірлердегі тұрғын үй бағдарламаларының талаптарын жергілікті экономикалық жағдайға бейімдеу қажет деп санайды. Өйткені халықтың табысы, тұрғын үй бағасы және баспанаға деген қажеттілігі барлық қалада бірдей емес.

Айбар Олжай да өңірлердің экономикалық әлеуетін арттыруға назар аудару керек екенін айтады. Оның сөзінше, өндіріс орындары дамыған сайын тұрақты жұмыс орындары ашылып, халықтың табысы өседі. Бұл тұрғындардың баспана сатып алу мүмкіндігін де арттырады.

Осы тұрғыдан алғанда, тұрғын үй мәселесін тек құрылыс саласының шеңберінде қарастыру аз. Өңірлерде өндірісті дамыту, инженерлік инфрақұрылымды жақсарту, еңбек нарығын кеңейту және халықтың нақты табысын арттыру қатар жүруі керек.