Келесі жылдан бастап кімдерге ипотека төмен пайызбен беріледі - сарапшы талдауы

Келесі жылдан бастап ипотека пайызы азаматтардың жинаған алғашқы жарнасына қарай өзгереді. Қазақстанның қаржы нарығында ипотекалық несиелер бойынша жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің (ЖТСМ) ең жоғарғы шегін төмендету мерзімі тағы да кейінге қалды. Бастапқыда биыл 1 шілдеден бастап шекті 25 пайыздан 20 пайызға дейін төмендету жоспарланған еді. Енді ол шешім 2027 жылғы 1 қаңтарына дейін шегерілді. Өйткені қазір банктердің өзіне ақша табу қымбатқа шығып тұр, деп хабарлайды Azattyq Rýhy.

Ұлттық банк базалық мөлшерлемені жақында 18 пайыздан 17 пайызға дейін төмендетті, ал экономикадағы ақшаның құны әлі де жоғары деңгейде қалып отыр. Сондықтан ЖТСМ-нің ең жоғарғы шегін төмендету мерзімінің ұзартылуы екінші деңгейлі банктерге еркін тыныстауға мүмкіндік берді.

Қаржы сарапшысы Әйгерім Ілиясованың түсіндіруінше, базалық мөлшерлеме 17 пайыз болған жағдайда, банктер 18 пайыздық мөлшерлемемен сырттан қаржы алады. Мұндай жағдайда халыққа 20 пайызбен коммерциялық ипотека ұсыну экономикалық жағынан тиімсіз болып саналады. Арадағы 2 пайыздық маржа банктердің операциялық шығындары жабуға жетпейді, ықтимал несиелік қауіптерден құтқармайды. Мемлекет шектеуді уақытында енгізсе, банктер коммерциялық ипотека беруді тоқтатып тастауы мүмкін еді. Жауапты органдар шекті мөлшерлемені төмендетуді алдымен 2025 жылғы қарашаға, кейін 2026 жылғы 1 шілдеге, ал енді 2027 жылғы 1 қаңтарға қалдырып отыр.

«Келесі жылдан бастап ипотека пайызы бәріне бірдей болмайды. Ол сіздің үй сатып аларда өз қалтаңыздан шығаратын ақшаңызға, яғни алғашқы жарнаңызға байланысты болады. Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі енді сараланған тәсілді енгізуді жоспарлап отыр. Жаңа жүйе бойынша, шекті мөлшерлеме тікелей LTV коэффициентіне, яғни несие сомасының сатып алынатын тұрғын үй құнына қатынасына байланысты болады. Арнайы коэффициент банктің жылжымайтын мүлік құнының қандай бөлігін қаржыландыратынын көрсетеді. Мысалы, егер баспана алушының алғашқы жарнасы 30 пайыз болса, банк 70 пайыз, ал алғашқы жарна 10 пайыз болса, банк 90 пайызға дейін қарызға ақша береді», - дейд сарапшы.

Енді ереже бойынша, егер қарыз алушы баспана құнының 30 пайызын және одан жоғары бөлігін өз қалтасынан төлесе, банк беретін несиенің ең жоғарғы шегі 20 пайыз болып бекітіледі. Ал егер азаматтардың алғашқы жарнасы 30 пайыздан аз, мысалы, 10 немесе 20 пайыз болса, банктер ол несиеге 25 пайызға дейін жоғары пайыз қоюға құқылы болады.

«Реттеуші орган қарапайым қағидатты басшылыққа алып отыр. Қарыз алушы тұрғын үй құнының неғұрлым көп бөлігін өз қалтасынан төлесе, банк үшін қауіп соғұрлым төмен болады, сәйкесінше ипотека пайызы да төменірек болады. Жаңа талаптың экономикалық негізі бар. Ипотекалық несие бойынша, сатып алынатын жылжымайтын мүлік банкте кепілде тұрады. Егер қарыз алушы міндеттемесін орындай алмай, қарызын төлей алмай қалса, банк кепілдегі үйді сатып, өз шығынын өтейді. Егер алғашқы жарна жоғары болса, несиенің негізгі қалдығы үй құнының аз ғана бөлігіне жетеді. Сондықтан нарықта баға төмендеген күннің өзінде, сатудан түскен қаражат қарызды толық жабуға жетеді. Ал алғашқы жарна аз болған жағдайда қауіп жоғары болады. Тұрғын үй бағасы арзандаса, мүлікті сатудан түскен ақша несиені толық өтеуге жетпей қалуы мүмкін. Оны мынадай қарапайым мысалмен түсіндіруге болады. Құны 25 миллион теңге тұратын үй бар делік. Пәтер құнының 30 пайызын, яғни 7,5 миллион теңгені өз қалтаңыздан төлейсіз. Банк сізге қалған 70 пайызын, яғни 17,5 миллион теңгені қарызға береді. Егер сіз несиені төлей алмай қалсаңыз, банк үйді тартып алып, нарықта тезірек өтуі үшін 25 миллионға емес, арзандатып, 20 миллион теңгеге сатса да, өзінің берген 17,5 миллион теңгесін оп-оңай қайтарып алады. Банктің шығынға ұшырау қаупі өте төмен. Қауіп аз болғандықтан, мемлекет банкке сізге жоғары пайыз қоюға рұқсат бермейді, ипотекаңыз арзанырақ, 20 пайызға дейін болады. Егер алғашқы жарнаңыз төмен, мәселен, 10 пайыз болса, алғашқы жарнаға 2,5 миллион теңге жинайсыз. Банк сізге қалған 90 пайызын, яғни 22,5 миллион теңгені несиеге шығарып береді. Егер алдағы уақытта несиені төлей алмай қалсаңыз және сол уақытта нарықта жылжымайтын мүлік бағасы сәл арзандап кетсе, банк үйді шұғыл түрде 20 миллион теңгеге ғана сата алуы мүмкін. Мұндай жағдайда үйді сатқан ақша банктің сізге берген 22,5 миллион теңге несиесін жабуға жетпей қалады. Банк 2,5 миллион теңге таза шығынға батады. Қауіп өте жоғары болғандықтан, сізге ипотеканы қымбатырақ пайызбен, яғни 25 пайызға дейін ұсынады», - деп түсіндірді Әйгерім Ілиясова.

Сарапшының пікірінше, алғашқы жарна жоғары болса, бұл қарыз алушының төлем қабілетін және мүлікті сақтап қалуға деген ниетін көрсетеді. Сондықтан мамандар мұндай несиелердің қаупін төмен деп бағалайды. Жаңа енгізілетін тәсіл мерзімі өткен берешектерді азайтып, банк жүйесінің тұрақтылығын арттыруға септігін тигізбек.

Ендігі жерде нарық бәріне ортақ бір ғана ережеден бас тартып, несиенің пайызын әр адамның жауапкершілігі мен тәуекел деңгейіне қарай жеке анықтайды. Әртүрлі көлемдегі алғашқы жарна банк үшін әртүрлі деңгейдегі қауіп тудырады. Сондықтан жарнасы көп және аз клиенттер үшін ипотека пайызының екі түрлі болуы да әділетті әрі заңды құбылыс болып отыр.